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Pratiche scorrette giuridico presso il Mercato Immobiliare egiziano

Parte (1): Scopo del permesso edificabile 

Concessione edilizia è lo strumento giuridico che uno sviluppatore / costruttore utilizza come linea guida essenziale e obbligatorio per la costruzione di un edificio, una località, ecc ....

Concessione edilizia viene rilasciata dal governo, che rilascia la licenza solo in conformità con molti altri importanti criterio criteri cioè di sicurezza, il criterio di convenienza, il criterio sull'immagine generale, ecc 

Criterio di sicurezza potrebbe essere il criterio più ovvio tra gli altri. Per esempio il permesso di un certo edificio può fissare l'altezza di tre piani soltanto, considerando la larghezza dell'edificio e la quantità prevista di calcestruzzo da utilizzare in esso. D'altra parte, fissando l'altezza di un certo numero di piani può avvenire per preservare l'immagine generale di una certa città, in modo da non impedire la vista mare o vista montagna, ecc ..

L'oggetto di questo articolo di oggi, però, è il criterio di convenienza, considerando che il governo emette un permesso di costruire per un certo sviluppo di costruzione /, al fine di servire un determinato scopo nell'ambito di un piano più grande integrale. Ipoteticamente, se una determinata città ha solo sette appezzamenti terreni liberi, mentre tre di essi sono consentiti come residenziale, non è logico permettere il resto dei terreni della licenza residenziale, altrimenti ci sarebbe una mancanza di vitale servizi ospedalieri ad esempio, intrattenimento, agricole, hotel ecc ..

Il malcostume discutiamo oggi è rappresentato in questo preciso punto, dove è concesso uno sviluppatore la licenza per costruire un albergo, ma nonostante il permesso originariamente assegnati, un complesso residenziale è costruito, invece, commercializzati a prezzi abbastanza buono, benedetto e amato da immobili 'buon marketing, e gli acquirenti' agenzie fond

Deve essere evidenziato che nella legge egiziana un hotel è una singola unità, e che la singola unità aderisce alle leggi del diritto del turismo. Diritto del turismo regola il funzionamento hotel ', mentre il diritto civile regola il commercio di proprietà. Diritto di proprietà è un ramo di Diritto Civile, e non ha nulla a che fare con la legge Turismo.

Non è logico, tanto meno illegale, per uno di entrare in un hotel per esempio, esprimono il modo in cui ammirare l'atmosfera della stanza, e ricevere una risposta come "Signore si può acquistare se vuoi!". Il pensiero logico che sarebbe venuto in mente a quel punto sarebbe "cosa sarebbe successo quando vendono tutte le stanze? Sono fermerà operativo?

Lo scenario di cui sopra, per ovvi motivi, non è possibile alcun senso. Inoltre non fa alcuna differenza dal punto di vista legale se si acquista un'unità hotel mentre è in funzione o quando è ancora spento piano. L'unica differenza è pratico, l'hotel piano fuori è commercializzato come un complesso residenziale, e sembra che un complesso residenziale, ma il lavoro di ufficio legale rimane un albergo! Ci sono stati alcuni casi di Hurghada città in cui le autorità buttato giù gli edifici per aver violato le regole di cui sopra, e gli investitori che le proprietà dell'acquirente ivi stanno ancora lottando per ottenere rimborso. Lo scenario non è avvenuto a Sharm el Sheikh città a partire da ancora, ma dal momento che la violazione è avvenuta già, si prevede che si svolgerà a mesi, o anni, ma ci vorrà del luogo, perché questa è la cosa giusta per il governo di fare

L'investitore intelligente verifica la due diligence del complesso di lui / lei desidera acquistare un immobile in, come un must. Permessi di costruzione variano a seconda della zona della città. Una concessione edilizia può assumere la forma di un permesso normale, tenendo il titolo di concessione edilizia in caso è stato rilasciato dal Governatorato / consiglio comunale, o possono assumere la forma di disegni tecnici con il timbro dello Stato, mentre il margine chiarisce lo scopo della licenza, con ulteriore illustrazione degli edifici in esso, in quanto il permesso è molto probabile che sia mista. Il permesso deve sempre dimostrare quale parte di un determinato progetto è residenziale e la parte che è consentito per uno scopo diverso.

Alcuni agenti, purtroppo, cercano di convincere gli acquirenti che lo sviluppatore è in procinto di cambiare obiettivo della licenza, che può essere vero. Questo, tuttavia, non è concesso, e non una garanzia di per sé, dal momento che sforzo degli sviluppatori di modificare scopo potrebbe non riuscire. Nel caso in cui un acquirente è molto felice con un certo progetto, e ci sono ragioni per credere che il permesso verrà cambiato, allora è più sicuro di includere una clausola nel contratto di acquisto riconoscendo garanzia dello sviluppatore di rimborsare l'acquirente in caso la il permesso non è stato modificato prima di una certa data.

Infine, è più consigliabile per l'acquisto di un immobile concesso l'autorizzazione già residenziale. Fare una buona scelta del vostro agente immobiliare, del vostro avvocato, e del vostro sviluppatore. Leggi il rapporto di due diligence prima di acquistare, e assicurarsi che sia

scritto sulla base di documenti governativi e fatti, non una mera espressione di opinione di un avvocato / punto di vista

Speriamo che questo articolo ha contribuito a far luce su questo malcostume comune. Gentilmente ci seguono sulla serie pratiche scorrette '. Prossimo articolo faranno luce sulle vendite attraverso una procura, conseguenze e possibili spiegazioni

All the best,

MR. Zeiad Yehia

Barrister